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就在剛才，北京市住建委官網上公示的預售商品房住宅項目信息顯示，位於德勝門外的中駿天宸大廈發放預售許可證。該項目獲批的價格為13.5萬元/平方米左右。
聽到這個數字，很多人可能會張大瞭嘴。相信這個消息公佈之後，會有一些ZHUAN傢或大V會說：“北京的調控放松瞭，限價令松動瞭，高價樓盤放閘瞭。”等等等等。
畢竟此前市場上盛傳過所謂的“8萬是上限”。雖然【京房字】知道這個事兒是怎麼越傳越有影的，但是畢竟在南二環外出現9萬+單價之後，很多人拿著“超8萬”說事兒，認為調控放松瞭。
【京房字】專傢組在一起仔細的研究和討論後，我們覺得應該把理性的分析告訴大傢，包括為什麼會批這個價格、這對樓市是一個什麼信號、調控是放松瞭嗎等問題。
所以今天，我們把這些大傢關心的問題一股腦都解讀出來，還原真實。
PART 1 為何會批如此高的價格？
首先說一下這個樓盤為什麼會批這麼高的價格。
嚴正聲明，我們不是為這個樓盤做廣告，【京房字】不接任何開發商的硬廣或軟文。而且這種風口浪尖的事，企業估計也不希望大肆宣傳，哈哈。
第一，說實在的，從區位上看，這個項目的位置的確比較好。北二環德勝門外數百米，短期之內，北京市場上沒有比這個樓盤位置更好的新項目瞭。
第二，雖然我們從不鼓勵學區房，也一直認為教育資源應該均衡化，但不可否認的是，德勝門學區是北京教育資源最好的西城區裡頂尖的學區之一。
盡管大概率事件是全市普及“多校劃片”，但對於德勝這種全學區無弱校的區域來說，隻要進去，隨便分到一個學校，都比其他教育弱區“血拼”學位強得多。
第三，這個樓盤屬於高端樓盤，品質高，而且拿地的成本也相對較高。
說到這裡，很多人會問瞭，不是說北京的限價令是“8萬元以上單價的樓盤不批”嗎？雖然這個樓盤確實稀缺，但為什麼超過瞭8萬元/平方米的限制？
這裡要特別說一下，北京的主管部門從來也沒有在任何正式的文件，或是發台北富邦銀行貸款佈、通知過所謂的“8萬元以上單價的樓盤不批”。
所謂的“8萬元紅線”，是一些開發商或機構從申請預售審批價格中自己“摸索”猜測出來的。
那麼我們看看北京的“限價令”到底是怎樣的。
以下是“317”新政中的原文：
對報價明顯高於周邊在售項目價格和本項目前期成交價格且不接受指導的商品住房項目，屬於期房預售的暫不核發預售許可證書、屬於現房銷售的暫不辦理現房銷售備案。
也就是說，項目價格指導或是所謂的“限價令”，主要看兩個標準：一是不能明顯高於周邊在售項目；二是如果是分期開發的樓盤，不能明顯高於該項目前期的成交價格。
這就是所謂“限價令”衡量的標準，並沒有一條死板的紅線，如8萬元。
要知道，北京的各個區域房價是不均衡的，也不可能用一條死板的紅線圈定所有樓盤的價格。
再回頭看看這個樓盤。
這個樓盤是新項目，不存在前期的成交價格。那麼隻能用周邊樓盤的成交價格來衡量。
目前周邊沒有在售的新項目，但從二手房的成交價看，即便是10年前的老項目，二手房的價格也在13萬元/平方米左右。
這樣對比就顯而易見瞭，這個新樓盤的價格，還要比周邊老房子的價格還要低。
再透露一個信息，就是這個項目去年下半年就計劃申請預售證，當時開發商期望的價格是20萬元/平米。
看到這裡，這次該樓盤的價格有沒有根據實際、甚至更為嚴格的價格引導信貸利息最低，就一目瞭然瞭。
PART2 釋放瞭樓市調控什麼信號？
接下來解讀的就是一些媒體或大V關註的，13.5萬元的售價獲批，釋放樓市調控的什麼信號？
說句實話，其實沒有任何信號，這是根據房地產市場和具體項目的情況，按照樓市調控的原則進行的正常批價。不存在所謂的樓市調控放松，限價令松動！
如果硬要分析這釋放瞭什麼信號，那就是釋放的是政府對於當前樓市調控有信心的信號。
我們回頭看一下“317”新政中，為什麼要嚴控商品住房申報價格。
就是下面這句話：
確保新建商品住房成交均價環比不增長。
而且在不同的場合，北京市政各家銀行信用貸款府和房地產市場主管部門也多次表態和強調過這句話。
所以可以說，環比不增長，是此輪調控的一項定量的硬性指標。
從“317”新政實施後的北京房地產市場實際情況和數據看，北京的新房和二手房成交量出現明顯回落，價格也企穩並顯現小幅下降。相信大部分也都能感覺到。
國傢統計局日前發佈瞭7月份全國70個大中城市住宅銷售價格統計數據。數據顯示，7月北京二手房價格下降0.8%，降幅是全部70個大中城市中最大的。同時，新房的價格環比6月份也降低0.1%。
所以說，北京在當前這個階段，批準13.5萬元售價的樓盤，基於的是當前房地產市場運行情況和調控效果。
同時，還需要解讀的是，這種高價樓盤，與咱們普通百姓其實關系不大。和咱關系大的還是普通商品住房或將來的共有產權住房等，而這些也是政府在房地產市場管理中更看重的板塊。
北京市目前構架的住房體系是這樣的：“對低收入群體，通過租賃型、小戶型、低租金，滿足市民基本住房需求，應保盡保。對於夾心層群體，通過產權型、中戶型、適當售價，滿足市民自住型住房需求，做足做實。對於高收入群體，通過產權或租賃型、市場價格，滿足市民不同層次住房需求，加強調控。”
簡單來說，公租房等滿足群眾基本住房需求的住房，是政府要提供的保障。
保障房和商品房之間的夾心層人群，政府將通過共有產權住房、“限房價 競地價”項目等方式，對他們滿足傢庭自住需求給予有力支持。
高端商品房這一塊兒，會有限購、價格引導等調控手段進行控制。
相比之下，政府更為重視的還是滿足中低收入傢庭需求的住房供給，因為這是和普通百姓密切相關的。也是需要政府給予支持的。
而且從北京市的供地也可以看出，今年以來北京的住宅供地，基本上都是自住房（將來的共有產權住房）以及“限房價 競地價”的普通商品住房項目，解決剛需傢庭的住房問題始終是擺在政府的優先考慮的。至於高端的純商品房項目，數量則很少。
同時，目前北京市考慮更多的還有建立房地產發展的長效機制，促進房地產市場長期健康穩定發展。近期頻繁推出的共有產權住房、加強住房租賃等新政，就是建立長效機制的重要組成部分。
最後再說一下，德勝門外這個項目的位置、配套等條件這麼好，最終就批瞭約13.5萬元/平方米的價格這也會形成一個標桿或天花板效應。
即之後入市的新樓盤，可以衡量一下自身的條件和德勝門外這個項目比一比，自嘆不如的話，也就別想再賣那麼貴瞭。
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